Gần đây, giá nhà đất tăng mạnh mẽ. Nhiều người kỳ vọng khi những nút thắt pháp lý được tháo gỡ, nguồn cung cải thiện và giá nhà sẽ "hạ nhiệt". Tuy nhiên, thực tế lại ngược lại: các dự án mới mở bán ngày càng có giá cao hơn, thậm chí dự án sau còn đắt hơn dự án trước.

Với người thu nhập trung bình, việc mua nhà vốn đã khó nay lại càng xa vời. Ông có thấy điều gì bất thường trong đà tăng giá hiện nay của thị trường bất động sản? Hay đây đơn thuần chỉ là hệ quả của “bàn tay vô hình” thị trường?

Ông Nguyễn Trung Vũ: Tôi cho rằng, việc giá bất động sản tăng cao không thể chỉ quy về phía doanh nghiệp. Trên thực tế, không một doanh nghiệp nào có thể tự mình điều tiết giá toàn thị trường. Họ có thể tác động cục bộ tại một vài dự án, nhưng cuối cùng, mức giá vẫn phải được thị trường chấp nhận mới có thể tồn tại.

Một nguyên nhân quan trọng nằm ở tư duy và cách điều hành từ phía cơ quan quản lý nhà nước. Trong bối cảnh nguồn thu ngân sách phụ thuộc lớn vào thuế, đặc biệt là thuế liên quan đến đất đai, khi giá đất tăng thì nguồn thu từ đất cũng tăng theo. Điều này khiến một số địa phương có xu hướng "neo" giá đất ở mức cao, vô hình trung tạo ra mặt bằng giá mới cao hơn.

Lấy ví dụ ở Đông Anh (Hà Nội), có dự án muốn thoả thuận tiền sử dụng đất ở mức khoảng 45 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, cũng tại khu vực này, một dự án khác lại được giao dịch ở mức giá lên đến 300 triệu đồng/m2.

Trong tình huống như vậy, rất khó để phê duyệt một dự án mới với mức giá thấp hơn nhiều lần, vì nó sẽ tạo ra chênh lệch và đặt ra câu hỏi về cơ sở xác định giá đất.

Cần lưu ý rằng, tiền sử dụng đất là một trong những chi phí lớn nhất cấu thành giá bất động sản. Khi khoản chi phí này bị đẩy lên, giá bán ra thị trường buộc phải tăng theo. Đây là yếu tố mang tính hệ thống, không phải doanh nghiệp nào cũng có thể kiểm soát.

Nói cách khác, mặt bằng giá bị kéo lên không đơn thuần là do doanh nghiệp “thổi giá”, mà là kết quả của nhiều yếu tố, từ chính sách tài chính đất đai, cách định giá đến quá trình phê duyệt dự án. Nếu không có sự thay đổi từ gốc rễ, thì kỳ vọng về giá nhà hợp lý vẫn sẽ là một bài toán khó giải.

Như ông chia sẻ, doanh nghiệp không thể tự quyết toàn bộ mức giá bán, mà phần lớn phải “chạy theo” chi phí đầu vào – đặc biệt là tiền sử dụng đất do cơ quan nhà nước xác định. Vậy có thể hiểu rằng, chính doanh nghiệp cũng đang bị đặt vào thế khó, buộc phải chấp nhận mức chi phí cao và gần như không còn nhiều dư địa để hạ giá bất động sản?

Ông Nguyễn Trung Vũ: Đúng vậy. Doanh nghiệp hiện nay buộc phải chấp nhận mức chi phí đầu vào rất lớn, trong đó tiền sử dụng đất là yếu tố chủ đạo – và đây là khoản do cơ quan nhà nước xác định theo giá thị trường.

Hiện nay, có thể thấy hai định hướng chiến lược từ phía nhà nước đang tác động trực tiếp đến mặt bằng giá bất động sản.

Thứ nhất, đó là chủ trương tái cơ cấu động lực tăng trưởng quốc gia thông qua việc sáp nhập và nâng tầm các địa phương, nhằm giảm phụ thuộc vào hai đầu tàu kinh tế đã dần “già hoá” là Hà Nội và TP.HCM.

Thay vào đó, các tỉnh như Quảng Ninh, Hải Phòng, Đà Nẵng, Cần Thơ... đang được kỳ vọng trở thành những trung tâm tăng trưởng mới. Để tạo hiệu ứng lan tỏa giá trị từ các đô thị lớn ra các khu vực này, giá bất động sản tại Hà Nội và TP. HCM đã tăng lên cao, qua đó thiết lập mặt bằng giá mới cho các vùng lân cận.

Thứ hai, nguồn thu từ đất - khi giá bất động sản tăng - trở thành “của để dành” quan trọng của ngân sách nhà nước. Những nguồn lực này sẽ được dùng để đầu tư mạnh vào hạ tầng chiến lược: đường sắt cao tốc Bắc – Nam, sân bay Long Thành, các tuyến cao tốc mới… Việc chủ động thu từ đất, thay vì đi vay nước ngoài, là một bước đi hợp lý và chủ động trong bài toán phát triển.

Việc giá bất động sản tăng cao không thể chỉ quy về phía doanh nghiệp. Ảnh: Hoàng Anh.

Trong bối cảnh đó, các doanh nghiệp bất động sản buộc phải thích ứng. Những doanh nghiệp lớn, có tiềm lực tài chính mạnh và sở hữu quỹ đất pháp lý rõ ràng, đang chiếm ưu thế. Họ không chỉ trụ được, mà còn có thể "ra hàng" ở mức giá cao phù hợp với mặt bằng chung.

Chẳng hạn, một dự án tại Hà Nội trước đây dự kiến bán dưới 200 triệu đồng/m2, nhưng sau đó đã điều chỉnh lên trên 200 triệu để “ăn khớp” với giá thị trường khu vực.

Tương tự, một đại dự án ở khu vực khác ban đầu định bán nhanh để thu hồi vốn, nhưng doanh nghiệp đã quyết định điều chỉnh chiến lược, chấp nhận bán chậm nhưng với mức giá cao hơn để phù hợp với xu thế chung.

Tuy nhiên, không phải doanh nghiệp nào cũng làm được điều đó. Những đơn vị nhỏ, tài chính yếu hoặc dự án còn vướng mắc pháp lý ngày càng khó tham gia vào thị trường bất động sản. Điều đó dẫn đến sự phân hóa ngày càng rõ nét: thị trường sẽ do nhóm doanh nghiệp lớn chi phối gần như tuyệt đối.

Giá bất động sản liên tục tăng cao đang khiến giấc mơ sở hữu nhà của nhiều người, đặc biệt là người trẻ và nhóm thu nhập trung bình, ngày càng trở nên xa vời. Ông nhìn nhận thế nào về thực trạng này? Theo ông, có giải pháp nào để hài hòa giữa bài toán phát triển và nhu cầu nhà ở của người dân?

Ông Nguyễn Trung Vũ: Đúng là với mặt bằng giá hiện nay, rất nhiều người dân - đặc biệt là nhóm thu nhập trung bình - khó có thể sở hữu nhà trong khu vực nội đô. Nhưng đó là một xu thế phát triển tất yếu, không chỉ riêng Việt Nam mà ở tất cả các đô thị lớn trên thế giới.

Hãy nhìn Tokyo, New York hay London - người dân sống cách trung tâm 100 - 200 km là điều bình thường. Nhờ hệ thống hạ tầng giao thông hiện đại, việc di chuyển giữa nơi ở và nơi làm việc diễn ra nhanh chóng, thuận tiện. Đó mới là hình mẫu thực sự của một đô thị phát triển bền vững: phân bố dân cư hợp lý, giãn mật độ, nhưng vẫn giữ được kết nối hiệu quả.

Tại Việt Nam, tương lai cũng sẽ như vậy. Người dân hoàn toàn có thể sinh sống tại Hà Nam, Hưng Yên hay Hải Dương, và mất chưa tới 30 phút để vào Hà Nội làm việc nếu có tàu điện ngầm hoặc đường sắt cao tốc. Nội đô Hà Nội hiện tại đã quá tải, cả về hạ tầng và khả năng cung ứng nhà ở. Việc dồn quá nhiều kỳ vọng vào sở hữu nhà trong trung tâm thành phố không chỉ phi thực tế mà còn gây áp lực lên quy hoạch chung.

Tôi hiểu rằng, nhiều người cảm thấy khó chấp nhận việc giá nhà không ngừng tăng. Nhưng nếu hiểu kỹ bản chất vấn đề, sẽ thấy đây là diễn biến bình thường trong quá trình phát triển. Giá bất động sản không thể đứng yên khi đất đai là hữu hạn, nhu cầu lại ngày càng tăng và chi phí đầu vào - đặc biệt là tiền sử dụng đất, hạ tầng - cũng ngày càng lớn.

Giải pháp bền vững không nằm ở việc cố kìm giá nhà ở trung tâm, mà là mở rộng kết nối giao thông để người dân có thêm lựa chọn. Sắp tới, Việt Nam sẽ đẩy mạnh đầu tư vào các công trình hạ tầng trọng điểm: đường sắt cao tốc Bắc - Nam, sân bay Long Thành, các tuyến metro, và gần nhất là tuyến đường sắt Văn Cao - Hòa Lạc… Khi hệ thống giao thông hiện đại hình thành, người dân hoàn toàn có thể sống ở các vùng ven với giá hợp lý hơn mà vẫn đảm bảo công việc, sinh hoạt thuận tiện.

Thực tế hiện nay cũng cho thấy điều đó. Một dự án ở Đan Phượng được chào bán hơn 200 triệu đồng/m2, nhưng chỉ cách đó một cây cầu, người mua có thể tìm được mức giá từ 50 – 70 triệu đồng/m2. Câu hỏi đặt ra là: tại sao không chọn phương án hợp lý hơn, thay vì nhất quyết vào trung tâm và cho rằng giá nhà là quá cao?

Chúng ta cần thay đổi tư duy. Việc sống xa trung tâm không còn là điều bất tiện, mà là một phần tất yếu trong sự phát triển hiện đại. Hạ tầng là chìa khóa giải bài toán nhà ở - không chỉ giúp giảm áp lực lên nội đô, mà còn mở ra cơ hội an cư cho nhiều tầng lớp dân cư hơn.

Giá bất động sản không thể đứng yên khi đất đai là hữu hạn, nhu cầu lại ngày càng tăng và chi phí đầu vào, tiền sử dụng đất, hạ tầng ngày càng lớn. Ảnh: Hoàng Anh.

Tuy nhiên, với việc giá bất động sản tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM liên tục leo thang, không ít ý kiến bày tỏ lo ngại về nguy cơ bong bóng, hoặc tình trạng dư thừa nguồn cung bất động sản cao cấp - có thể dẫn đến đóng băng thị trường, như những gì đã diễn ra tại Trung Quốc.

Ông nhìn nhận thế nào về nguy cơ này? Và cá nhân ông, có giữ được sự lạc quan vào tương lai của thị trường bất động sản Việt Nam?

Ông Nguyễn Trung Vũ: Nếu nhìn từ góc độ cục bộ, có thể thấy giá bất động sản tăng mạnh, nhưng nếu nhìn rộng hơn và lâu dài, chúng ta sẽ thấy rằng điều này không phải là tăng "nóng".

Nhà nước hiện đang đầu tư mạnh vào hạ tầng giao thông, đầu tư công và các dự án hạ tầng kinh tế – xã hội trong các năm tới. Điều này mở ra rất nhiều cơ hội phát triển và là yếu tố quan trọng giúp điều tiết giá bất động sản.

Bên cạnh đó, chính sách tài khoá cũng đang mở ra không gian cho lạm phát tăng một chút trong nền kinh tế, điều này có thể tạo sự chuyển động trong thị trường, nhưng không đồng nghĩa với việc có bong bóng.

Nhìn tổng thể, thị trường bất động sản Việt Nam hiện vẫn được kiểm soát tốt, không có dấu hiệu bong bóng. Nếu có, thì chỉ là những trường hợp cục bộ tại một số dự án nhất định, nơi giá bị đẩy lên quá cao trong một khoảng thời gian ngắn. Tuy nhiên, những dự án này sẽ tự điều chỉnh, giảm giá về mức hợp lý khi thị trường quay lại đúng giá trị thực.

Về lý thuyết, không doanh nghiệp nào có thể đẩy giá bất động sản một cách vô tội vạ - giá cả cuối cùng vẫn phải do thị trường quyết định. Trong đó, tiền sử dụng đất là yếu tố quan trọng nhất, mà giá trị của nó lại phụ thuộc vào quyết định của nhà nước, góp phần tạo ra nguồn thu lớn cho ngân sách.

Vì vậy, tôi rất lạc quan về tương lai thị trường bất động sản Việt Nam. Chúng ta sở hữu một nguồn lực đất đai dồi dào, hạ tầng giao thông và các công trình công cộng ngày càng phát triển. Mỗi khi hạ tầng được mở rộng, tiềm năng của đất đai lại gia tăng theo, điều này giúp thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và phát triển thị trường bất động sản.

Thêm vào đó, Việt Nam còn có một dân số trẻ và đông đảo, đây là một lợi thế rất lớn cho nền kinh tế nói chung và cho thị trường bất động sản nói riêng. Tuy nhiên, chúng ta cũng cần học hỏi từ bài học của Trung Quốc. Mặc dù trước đó, bất động sản Trung Quốc phát triển rất mạnh, mang lại nguồn thu lớn cho chính phủ, nhưng sự phát triển “nóng” đã dẫn đến dư thừa và khủng hoảng.

Tại Việt Nam, chúng ta đi sau và đã nhìn thấy rõ bài học đó. Chính vì vậy, nhà nước đang có những chính sách kiểm soát chặt chẽ, để đảm bảo thị trường phát triển bền vững, có kế hoạch và khai thác đất đai một cách hợp lý, hiệu quả. Tôi tin rằng, với cách tiếp cận này, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ tiếp tục phát triển ổn định trong tương lai.

Xin cảm ơn ông!