04/03/20 06:00

Báo cáo thị trường BĐS tháng 2.2020

Thị trường BĐS bị ảnh hướng khá lớn bởi sự tác động của dịch cúm nCoV, điều này được thể hiện khá rõ trong việc sụt giảm số lượng doanh nghiệp đăng ký mới cũng như số lượng doanh nghiệp tạm dừng kinh doanh. Theo báo cáo tình hình kinh tế – xã hội vừa được Tổng Cục Thống kê công bố, trong 2 tháng đầu năm 2020, lĩnh vực BĐS với 790 DN đăng ký, giảm 6% so với năm 2019.

 

1. Danh sách các dự án ra mắt và quảng cáo

 

Mới ra mắt

STT

Tên Dự án

Đơn vị

Vị trí

Số lượng sản phẩm (căn)

Diện tích

Kích thước căn
(m2)

Giá
(triệu/m2)

Note

 

Không có dự án mới

 
 
 

 

Đang quảng cáo

STT

Tên Dự án

Đơn vị

Vị trí

Số lượng sản phẩm (căn)

Diện tích

Kích thước căn
(m2)

Giá
(triệu/m2)

Note

1

Euro River Park

Eurowindow Holding

Huyện Đông Anh

                        800

42000 m2

63 – 99

18.6 - 24.5

 

2

Terra An Hưng

Văn Phú Invest

Quận Hà Đông

                     1,328

35574 m2

68 -96

23

 

3

The Zei

HD Mon Holdings

Mỹ Đình

                        891

7700 m2

84 - 106

40

 

4

The Spring Town

Thiên Phúc

Chương Mỹ

                        307

 6,1 ha

93-549

 

 

5

Green Pearl

 Nhân Đạt Tiến

Bắc Ninh

                        475

4.049 m2

41 - 95

23

 

6

The Manor Central Park

Bitexco

Nam Từ Liêm

 

89,7 ha

328

99

Shophouse

7

Mipec Rubik 360

Mipec

Cầu Giấy

                        150

4,1 ha

53,3 - 123,6

40 - 47

 

8

D’.CAPITALE

Tân Hoàng Minh

Trần Duy Hưng

                     1,800

50000 m2

60 -126

40

 

9

The Mozac Thảo Điền

Oxley MK Holdings Vietnam

Quận 2

                        270

2800 m2

43 - 154

80 -90

 

10

Terra Royal

Tien Phat JSC

Quận 3

                        300

6581 m2

57 – 116

60 -80

 

11

TSG Lotus Sài Đồng

TSG Việt Nam

Long Biên

                        328

3,452 m2

71-115

24

 

12

Sunshine Diamond River

Sunshine

Quận 7

                     4,000

112,585 m2

45,4 - 110,9

55 - 65

 

13

Spirit of Saigon

Bitexco

Quận 1

 2 tòa

 8.600 m2

90 - 275

 

 

14

The Zen Residence

Gamuda

Quận Hoàng Mai

                        927

141000 m2

52-225

28

 

15

Le Grand Jardin

HANCO3

Quận Long Biên

                     1,124

5658 m2

50 - 106 m2

28

 

 

16

HDI Tower

Handico 7

Hai Bà Trưng

                          76

1993 m2

76 – 116

75

 

Thông tin trên các đầu báo:  Dau Tu Bat Dong San, Thoi bao kinh te Vietnam, The gioi thong tin bat dong san, CafeF, Tuoitre, Tap chi dau tu bat dong san, Vietnamnet, Thi truong Bat dong san & Tai san, Nguoi dua tin, VnExpress, Dantri, Soha

 

 

 2. Tổng quan thị trường theo khu vực

 

Khu vực

STT

Mảng thị trường

Giá thuê/bán (USD/m2)

Tăng giá theo năm

Tình trạng

Nhận định

 

Hồ Chí Minh

1

Văn phòng cho thuê
(giá thuê gộp
trên m2 GLA/tháng)

                                     29.1

7,4%

Giá thuê tăng

Với nhu cầu mạnh mẽ trong khi nguồn cung mới hạn chế, các chủ nhà thường đề xuất mức giá chào thuê khá cao, thậm chí một số chủ nhà có xu hướng chọn lọc khách thuê có danh tiếng và tiềm năng ổn định cao hơn.
Các văn phòng làm việc linh hoạt mở rộng khá nhanh, đóng góp một lượng lớn trong diện tích
thuê mới quý này
Sự bất ổn trong tình hình kinh tế thế giới có thể ảnh hưởng đến ngân sách của khách thuê trong
khi giá thuê ở các văn phòng Hạng A đã ở mức cao.
Số lượng diện tích cho thuê đạt khoảng 50.000 m2

 
 
 
 

2

Trung tâm bán lẻ

                                     45.9

-3.2%

Ổn định

Trong khi các trung tâm bách hóa (TTBH) tiếp tục đóng cửa một phần hoặc toàn bộ, các TTTM cũ
chứng kiến việc gia tăng tỷ lệ trống do khách thuê dọn đến các TTTM mới lân cận với chất lượng
tốt hơn cùng với nhiều sự kiện tiếp thị thu hút khách
Phần lớn các TTTM ở khu trung tâm ghi nhận giá thuê tăng nhẹ theo quý và theo năm nhờ vị trí tốt.
Như một xu hướng mới trên thị trường, cả nhà bán lẻ và nhà phát triển TTTM đều không ngừng đổi
mới, tập trung hơn vào ngành hàng ăn & uống và các dịch vụ mang tính trải nghiệm. Bên cạnh đó,
chủ đầu tư mong muốn tập trung vào dịch vụ khách hàng, sử dụng công nghệ, phân tích dữ liệu để
tăng cường mức độ nhận diện và lượng khách hàng.

 
 
 
 

3

Căn hộ

                                   2,889

78,3%

Tăng nhanh

Nguồn cung căn hộ hạn chế do việc phê duyệt các thủ tục bị siết chặt và kéo dài, trong khi đó nhu cầu vẫn có tỷ lệ tăng trưởng tốt.
Các dự án ở phân khúc tầm Trung có sức thu hút tốt đối với người mua vì giá cả hợp lý, vị trí dự án tốt, tình hình giá cả vẫn có chiều hướng tăng khi nguồn hàng hạn chế. Chính vì nguồn hàng khan hiếm nên giá trị của từng dự án và sản phẩm cũng tăng theo. Dự án Vinhomes Grand Park tại Quận 9 dự kiến sẽ được ra mắt trong năm nay góp phần giải quyết phần nào nhu cầu của thị trường.

 
 
 
 
 

Hồ Chí Minh

4

Nhà đất

                                   4,629

24,7%

Tăng nhanh

Nhà liền kề thuộc phân khúc bình dân có giá từ 4 - 6 tỷ/căn có sức hút lớn đối với thị trường trong bối cảnh khan hiếm nguồn cung. Đối tượng người mua để ở chiếm tỷ trọng lớn do các dự án trong giai đoạn này đã gần hoàn thiện và không hấp dẫn đối với nhà đầu tư.
Cũng giống với tình hình chung của khu vực thì giá nhà liền kề, biệt thự có xu hướng tăng nhanh do ko có nguồn cung,

 
 
 

5

Công nghiệp

                                      101

12,2%

Tăng nhanh

Nhu cầu thuê đất nhà xưởng công nghiệp tăng mạnh do ảnh hưởng của cuộc chiến tranh thương mại Mỹ - Trung. Tuy nhiên quỹ đất dành cho các KCN không nhiều nên dẫn đến tình trạng giá đất tăng, Song song với việc phát triển cơ sở hạ tầng còn chậm, khả năng vận chuyển thấp dẫn tới tình trạng nhiều giao dịch không chốt deal thành công.

 
 
 
 

 

Khu vực

STT

Mảng thị trường

Giá thuê/bán (USD/m2)

Tăng giá theo năm

Tình trạng

Nhận định

 

Hà Nội

1

Văn phòng cho thuê
(giá thuê gộp
trên m2 GLA/tháng)

                                     17.8

6.0%

Giá thuê tăng chậm

Trong Q4.2019 nhu cầu thuê và cho thuê văn phòng tương đối ổn định, tuy nhiên vì sự ảnh hưởng của dịch Ncov 19 cũng như việc bổ sung nguồn hàng mới từ 2 dự án Coninco Tower và Peakview Tower ở Quận Đống Đa đã làm giảm tốc độ tăng của mảng này. Giá thuê vì thế gần như giữ nguyên so với năm ngoái nhưng chất lượng sản phẩm cho thuê tại các tòa mới được cải thiện hơn.

 
 
 
 

2

Trung tâm bán lẻ

                                     29.3

1,6%

Tăng chậm

Việc ra mắt TTTM Aeon Mall Hà Đông đã tạo ra 1 sự ổn định trong mảng thị trường này, giá cả tiếp tục ổn định và có chiều hưởng giảm tốc. Sự ảnh hưởng của dịch cúm Ncov đã tác động tới việc kinh doanh của khách hàng trong các TTTM cũng như TTBL dẫn đến tình trạng hoạt động cầm chừng hoặc đóng cửa của một số cửa hàng nhỏ lẻ. Việc ra mắt thêm 2 sản phẩm tại Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City tại khu vực ngoài trung tâm sẽ góp phần thay đổi cơ cấu kinh doanh trong loại hình này.

 
 
 
 

3

Căn hộ

                                   1,501

3.9%

Tăng chậm

Mặc dù có sự ản hưởng rõ nét của dịch cúm Ncov 19 cũng góp phần thay đổi nhu cầu khách hàng từ đầu tư sang nhu cầu thực. Lượng giao dịch sẽ có chiều hướng giảm và kéo dài đến Q2/2020. Tuy vậy vẫn có tình trạng sốt cục bộ ở một số nơi. Vê nguồn cung dự án tương đồi ổn định nhưng các chủ đầu tư vẫn đang điều chỉnh lại các cơ chế do việc điều cách tính chỉnh giá đất của chính phú. Phân khúc căn hộ tầm trung là loại hình được quan tâm nhiều nhất hiện nay. Trong năm 2020 sẽ có thêm các dự án có phân khúc cao cấp với 4 dự án và khoảng 1000 căn hộ được tung ra thị trường,

 
 
 
 

4

Khu công nghiệp

                                        95

6.7%

Chậm

Đất nền công nghiệp chịu ảnh hưởng khá mạnh bởi diễn biến phức tạp của dịch cúm, các khu công nghiệp đang hoạt động cũng ko đạt đủ công suất dự kiến. Các CDT gần nhất là Hàn Quốc, Nhật Bản, Trung Quốc hầu như không có giao dịch nào vì tình hình trên. Tuy nhiên trong đó vẫn có điểm sáng tại khu vực phía Tây Hà nội với việc Samsung xây dựng trung tâm nghiên cứu. Tình hình các Khu công nghiệp trong khu vực lân cận Hà Nội cũng không khả quan hơn. Dự kiến hết Q2/2020 thị trường mới có những chuyển biến tích cực

 
 
 
 

 


3. Phân tích và nhận định
       

                                                                                                                                 

Ảnh hưởng bởi dịch cúm Corona          

                                                                                                               

+ Thị trường BDS bị ảnh hướng khá lớn bởi sự tác động của dịch cúm nCoV, điều này được thể hiện khá rõ trong việc sụt giảm số lượng doanh nghiệp đăng ký mới cũng như số lượng doanh nghiệp tạm dừng kinh doanh. Theo báo cáo tình hình kinh tế – xã hội vừa được Tổng Cục Thống kê công bố, trong 2 tháng đầu năm 2020, có 5 lĩnh vực có số DN đăng ký thành lập mới sụt giảm so với cùng kỳ năm 2019. Trong đó, có lĩnh vực BĐS với 790 DN đăng ký, giảm 6% so với năm 2019.

 Các phân khúc của thị trường đều bị ảnh hưởng nặng nề, đặc biệt là bất động sản nghỉ dưỡng. Bởi lẽ Trung Quốc và Hàn Quốc đang là thị trường khách du lịch nước ngoài lớn nhất tại Việt Nam. Dịch cúm Corona khiến lượng khách này sụt giảm mạnh công suất phòng khách sạn chỉ đạt 50%, giảm gần một một nửa so với cùng kỳ 2019.

+ Các phân khúc khác như bất động sản cho thuê, bán lẻ cũng chịu ảnh hưởng nặng nề từ dịch bệnh, dịch cúm nCoV đã khiến tỷ lệ lấp đầy của BDS cho thuê thấp nhất trong 5 năm gần đây. Việc học sinh, sinh viên được nghỉ học dài ngày sau tết dẫn đến nhu cầu giảm sút trong thời gian ngắn.

+ Dịch bệnh Corona khiến người tiêu dùng có tâm lý hạn chế ra ngoài, tụ tập chỗ đông người khiến thị trường tiêu dùng trở nên vắng vẻ hơn. Nhiều trung tâm thương mại, nhiều hàng quán đều chung tình cảnh “đìu hiu” đầu năm. Những người có ý định mở mặt bằng kinh doanh sau Tết cũng vì thế mà hoãn lại kế hoạch

 Với BĐS nhà ở, giao dịch thị trường giảm gần 40-50%, các hoạt động mở bán, khởi công bị đình trệ do tâm lý nhà đầu tư. Việc tìm kiếm giao dịch nhà đất trong thời điểm này rất hạn chế.

+ Về dài hạn thị trường sẽ xuất hiện một số thương vụ bán và chuyển nhượng ở quy mô lớn giữa các chủ đầu tư, đặc biệt trong mảng BDS nghỉ dưỡng.     

 

Nguồn cung hạn chế    

                                                                                                                             

+ Nhiều doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM đang gặp khó khăn, thậm chí nguy cơ phá sản do vướng mắc quy định 100% đất ở mới được chỉ định chủ đầu tư dự án thương mại.Đối với các dự án có quỹ đất hỗn hợp thì không được chỉ định chủ đầu tư và cũng chưa có đầy đủ cơ chế giải quyết các thủ tục hành chính công dẫn đến ách tắc dự án. Điều này làm cho thị trường bất động sản bị sụt giảm nguồn cung, nhiều doanh nghiệp rơi vào hoàn cảnh rất khó khăn, khiến giá nhà có xu hướng tăng và người tiêu dùng khó tiếp cận sản phẩm nhà ở, nguồn thu ngân sách nhà nước từ thị trường bất động sản cũng sụt giảm theo

+ Các vấn đề về pháp lý, nguồn vốn và thủ tục hành chính đang là điểm nghẽn của thị trường bất động sản khi các CĐT gặp nhiều vướng mắc trong khâu giải quyết thủ tục xin cấp phép.

Đồng thời với việc tính giá đất mới cũng tạo nên sự điều chỉnh về cơ cấu, chính sách và kế hoạch chào bán của các CĐT.

+ Tình trạng khan hiếm nguồn cung sẽ khiến giá bất động sản tiếp tục gia tăng trong năm 2020 cả ở thị trường sơ cấp và thứ cấp.

 

Sốt cục bộ tại một số địa phương                  

                                                                                                      

+ Trong bối cảnh ảm đạm, thị trường vẫn hiện diện những cơn sốt mang tính cục bộ của phân khúc đất nền. Tại Vũng Tàu, thông tin dự án 800ha của VinGroup đang được đề xuất tại Bình Ba, huyện Châu Đức đã khiến giá đất sốt theo từng giờ. Giá đất tăng từ 100% - 200% chỉ trong vài ngày nếu tính từthời điểm 2019, giá mỗi mét ngang đất thổ vườn nằm dọc quốc lộ 56 chỉ từ 60 - 100 triệu là cao nhất, nay đã được nâng lên 300 - 400 triệu, đất thổ cư thì giá lên tận 500 - 600 triệu/mét

+ Tại Hà Nội,  Hòa Lạc đang là khu vực hiếm hoi có sóng trên thị trường khi hoạt động giao dịch diễn ra khá sôi động. Đất tăng từ 1-2 giá so với năm ngoái. Sự sôi động của thời điểm hiện tại lại đến từ nguồn cung mới là các khu đất nhỏ lẻ được một số nhà đầu tư tự đứng ra phân lô bán nền. Điều này được dựa trên nguyên nhân điều chỉnh về hạ tầng, quy hoạch của thành phố. Biên độ giao động tăng từ 15%-20% và được quảng bá bán hàng rộng rãi trên các kênh truyền thông.

 

Nhiều sàn bất động sản có động thái cắt giảm nhân sự để duy trì hoạt động           

                                                         

+ Thị trường khó khăn do dịch bệnh cũng như khan hiếm nguồn hàng khiến lượng lớn môi giới BĐS phải điều chỉnh bằng cách cắt giảm nhân sự hoặc điều hướng kinh doanh cầm chừng.

+ Việc ngân hàng Nhà nước tiếp tục giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn sử dụng cho vay trung hạn và dài hạn xuống còn 40% và sẽ giảm xuống 37%; 34%; 30% theo từng mốc thời gian cụ thể ít nhiều gây khó khăn cho doanh nghiệp BĐS, nhất là các doanh nghiệp nhỏ khó tiếp cận nguồn vốn. Bên cạnh đó, nhiều doanh nghiệp phá sản vì suốt thời gian dài không có dự án để làm, gồng gánh các chi phí quá sức. 

+ Các nhân viên môi giới bất động sản cũng khó khăn trong việc tiếp cận nguồn hàng, khách hàng do nhu cầu đi lại hạn chế, nguồn cung khan hiếm nên cũng chủ động tìm kiếm những công việc khác để duy trì cuộc sống.

 

Thị trường sẽ phục hồi và tăng trưởng từ Quý III             

                                                                                  

+ Thị trường bất động sản nhìn chung vẫn tiếp tục đứng trước nhiều thách thức và khó khăn không kém so với năm 2019                                      

+ Nguồn cung tiếp tục hạn chế trong 6 tháng đầu năm và các vướng mắc pháp lý có thể được tháo gỡ từng bước khi càng về cuối năm.                           

+ Phân khúc bất động sản công nghiệp đang phát triển mạnh mẽ với sự gia tăng gấp 10 lần của vốn FDI trong thập kỷ qua

+ Giao dịch có thể tăng dần một cách nhỏ giọt, các chủ đầu tư sẽ trau chuốt sản phẩm hơn, cân đối giá chào bán hợp lý sát nhu cầu thị trường để tăng tính cạnh tranh và kích cầu.

Nguồn: Tổng hợp