30/12/19 05:00

Báo cáo thị trường Tháng 12.2019

Nguồn cung căn hộ thấp kỷ lục ở hai thành phố Hà Nội và HCM. Sự khan hiếm hàng hóa thúc đẩy giá nhà tăng, nâng mặt bằng giá trung bình thị trường lên mức mới cao hơn trước đây. Mức giá sơ cấp trung bình toàn thị trường đạt 2.009 USD/m2, tăng 21,6% theo năm.

 

 I. DỰ ÁN RA MẮT VÀ QUẢNG CÁO

 

Mới ra mắt

STT

Tên Dự án

Đơn vị

Vị trí

Số lượng sản phẩm (căn)

Diện tích

Kích thước căn
(m2)

Giá
(triệu/m2)

Note

 

1

Mipec Rubick 360

Xuân Thủy

Quận Cầu Giấy

               976

4.1 ha

53-105

40

 

 

             

 

 

Đang quảng cáo

STT

Tên Dự án

Đơn vị

Vị trí

Số lượng sản phẩm (căn)

Diện tích

Kích thước căn
(m2)

Giá
(triệu/m2)

Note

 

1

Euro River Park

Euro Windows

Huyện Đông Anh

               800

42000 m2

63 – 99

19 - 24.5

 

 

2

Akari City

Nam Long

Quận Bình Tân

             4,660

8.5 ha

54-120

20- 22

 

 

3

Metro Star

CT Land

Quận 9

             1,600

18337 m2

51-78

38 -41

 

 

4

Anland Lake View

AnLand

Quận Hà Đông

               606

15766 m2

56-109

27

 

 

5

Stellar Garden

(Quang Minh JSC

Quận Thanh Xuân

               336

6822 m2

91-159

29

 

 

6

Vinhomes Ocean Park

VinGroup

Gia Lâm

 60 tòa

420 ha

30-89

21.5-33

 

 

7

The Zei

HD Mon Holdings

Mỹ Đình

               891

7700 m2

84 - 106

40

 

 

8

Le Grand Jardin

HANCO3

Quận Long Biên

             1,124

5658 m2

50 - 106 m2

28

 

 

9

Golden Park Tower

Tây Đô

Quận Cầu Giấy

               368

2059 m2

88-140

41

 

 

10

Nhơn Hội New City

Phát Đạt

Quy Nhơn

2406

45.9 ha

78-189

20

 

 

11

An Phú Resident

An Phú

Vĩnh Phúc

               290

42000 m2

70-140

12

 

 

12

Thanh Hà Mường Thanh

Mường Thanh

Quận Hà Đông

 

416 ha

47-80

10.5

 

 

13

FLC Tropical City

FLC

Hạ Long

               667

18.5 ha

76-106

14

 

 

14

Grandeur Palace

Văn Phú Invest

Ba Đình

               110

9024 m2

76-309

86

 

 

15

The Garden Hill

BID Vietnam

Nam Từ Liêm

               375

5.568 m2

58-92

28.6

 

 

16

Hinode City

Vietracimex

Hai Bà Trưng

             1,099

28000 m2

70-206

42

 

 

17

Grand Center Quy Nhơn

Hưng Thịnh

Quy Nhơn

             1,000

8027 m2

50-145

38

 

 

18

TNR Gold Mark City

TNR Holding

Bắc Từ Liêm

             5,000

122.057 m2

74-169

27.5

 

 

19

Anland Premium

AnLand

Quận Hà Đông

               575

8570 m2

61-96

25

 

 

20

The Zen Residence

Gamuda

Quận Hoàng Mai

               927

141000 m2

52-225

28

 

 

21

Vinhomes Smart City

VinGroup

Nam Từ Liêm

 58 tòa

302000 m2

30-102

30-46

 

 

22

SunShine Golden River

SunShine

Quận Tây Hồ

               217

9000 m2

126 - 329

55

 

 

23

Vinhomes West Point

VinGroup

Nam Từ Liêm

 3 tòa

2.4 ha

36-139

53

 

 

24

Sunshine City Sài Gòn

Sunshine

Quận 7

 9 tòa

99175 m2

80-122

33

 

Thông tin trên các đầu báo:  Dau Tu Bat Dong San, Thoi bao kinh te Vietnam, The gioi thong tin bat dong san, CafeF, Tuoitre, Tap chi dau tu bat dong san, Vietnamnet, Thi truong Bat dong san & Tai san, Nguoi dua tin, VnExpress 

II. TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG THEO KHU VỰC

1. Chung Cư

Nguồn cung căn hộ thấp kỷ lục ở hai thành phố Hà Nội và HCM. Sự khan hiếm hàng hóa thúc đẩy giá nhà tăng, nâng mặt bằng giá trung bình thị trường lên mức mới cao hơn trước đây. Mức giá sơ cấp trung bình toàn thị trường đạt 2.009 USD/m2, tăng 21,6% theo năm. Trong khi đó, phân khúc cao cấp tăng 52,9% theo năm, ở mức 4.569 USD/m2 trong quý II/2019 nhờ sự tham gia của một số dự án hạng sang ở khu vực trung tâm.
Mặc dù nguồn cung căn hộ giảm nhưng tỷ lệ hấp thụ căn hộ ở cả Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh vẫn ở mức cao. Tại TP. Hồ Chí Minh, tỷ lệ hấp thụ phân khúc chung cư cao cấp lên tới 89,7%, điều này cho thấy nhu cầu và sức mua của thị trường nhà ở TP. Hồ Chí Minh vẫn đang có lực mạnh

 

 

2. Biệt thự

Sau 3 quý trầm lắng với lượng sản phẩm và giao dịch ảm đạm thì thị trường đã ghi nhận sự sôi động trở lại trong Q4 với một số lượng khá lớn các sản phẩm đến từ các nhà phân phối, tuy nhiên tổng số chỉ đạt  53% dự án tại Hà Nội và 41% tại HCM so với năm 2018.

Lí do là quỹ đất hạn hẹp và quy trình pháp lý bị thắt chặt là nguyên nhân chính khiến nguồn cung mới hạn hẹp.

 

3. Văn phòng cho thuê

Thị trường cho thuê văn phòng trong năm 2019 diễn biến khá sôi động và phát triển mạnh. Trong đó sôi động nhất là các khu vực nội thành của các thành phố lớn.

Nhu cầu thuê văn phòng có diện tích nhỏ và văn phòng hạng B tăng mạnh.

Khách hàng chủ yếu là các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh công nghệ, vận tải, công ty nước ngoài …

Xu hướng văn phòng làm việc chung (Co-working Space) hay còn gọi là văn phòng chia sẻ bùng nổ nhưng số lượng nguồn cung trong năm 2019 chưa nhiều. Khách thuê chủ yếu là những start-up khởi nghiệp.

Xu hướng văn phòng thông minh 4.0 mang lại sự thay đổi lớn cho nền kinh tế, phương thức làm việc, sự cạnh tranh của các doanh nghiệp với nhau trong tương lai.

4. Condotel

Loại hình căn hộ du lịch (condotel) phát triển từ 2015, cao trào phát triển là 2016-2017, tới 2018 và 2019 thì giảm mạnh. Các dự án condotel tới 2019 giảm khoảng 80% so với cao điểm, giao dịch căn hộ thì giảm khoảng một nửa.

Một số thị trường condotel bùng nổ mạnh mẽ thời gian trước như tại Quảng Ninh, Đà Nẵng và Nha Trang đi vào trầm lắng, có thị trường không có nguồn cung ra hàng.

 Hiện ước chừng có khoảng hơn 30 nghìn căn hộ condotel trong cả nước.

Thị trường căn hộ condotel đang bị nhà đầu tư quay lưng khi lợi nhuận không được như kỳ vọng cũng như lùm xùm sau sự cố của Cocobay.

Các bộ ban ngành quyết tâm nghiên cứu ban hành các tiêu chuẩn, quy chuẩn liên quan đến condotel, tiến tới đề xuất sửa đổi các quy định pháp luật có liên quan trong tháng 12/2019.

 

5. Đất nền

Với đặc thù quỹ đất hạn chế , ít vị trí đẹp đất nền tại các tỉnh/TP xung quanh Hà Nội và TP. HCM vẫn tiếp tục duy trì mức độ quan tâm cao đối với các nhà đầu tư cá nhân và cả các chủ đầu tư, tỷ lệ giao dịch ổn định.

Các thị trường có sức tăng trưởng nóng từ đầu năm như Quảng Ninh (Vân Đồn) Nha Trang (Vân Phong), Đà Nẵng, Quảng Nam và Phú Quốc đã có xu hướng chững lại.

Các thị trường lân cân lại tăng trưởng mạnh mẽ như các khu vực xung quanh khu vực HCM, Các khu vực miền trung như Thanh Hóa, Nghệ An, Hòa Bình…

Công ty Alibaba bị điều tra dẫn tới sự giảm nhẹ về giá tại một số khu vực:  Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Thuận

  

4. Bất động sản công nghiệp

Hiện nay trên cả nước có 326 khu công nghiệp, khu chế xuất với tổng diện tích hơn 96,6 nghìn ha, trong đó 251 khu đã đi vào hoạt động với 66,2 nghìn ha. Tỷ lệ lập đầy tại các KCN đạt 73.9%.

Thị trường BĐS công nghiệp được hưởng lợi do chuyển dịch đầu tư của chiến tranh thương mại Mỹ – Trung. Mặc dù cơ sở hạ tầng, đường xá, nhân công chất lượng cao chưa đáp ứng cũng như những vấn đề về gian lận thương mại – đầu tư tại Việt Nam.

Tuy nhiên BĐS công nghiệp đang là phân khúc hấp dẫn nhất trong năm 2019 với sự hỗ trợ tích cực của việc tăng trưởng của nền kinh tế, cơ chế chính sách hấp dẫn các nhà đầu tư nước ngoài  của Chính phủ.

III. NHẬN ĐỊNH & PHÂN TÍCH

 

- Nguồn cung BĐS năm 2019 chỉ bằng 40% số lượng của năm 2018. Còn tại TPHCM, trong 9 tháng đầu năm thì chỉ có duy nhất 1 dự án nhà ở được chấp thuận chủ trương đầu tư, giảm khoảng 83%. 

- Thị trường đất nền tại các đô thị lớn bão hòa và không còn nhiều quỹ đất để phát triển dự án trong khi đó, dòng tiền của các nhà đầu tư thứ cấp (người dân) lại hướng về thị trường tỉnh lẻ.

•       Ở thị trường phía Bắc phải kể đến các khu vực như Thái Nguyên, Bắc Giang, Bắc Ninh, Quảng Ninh, Hải Phòng, Hưng Yên, Mộc Châu, Cẩm Phả, Lạng Sơn …

•       Tại miền Trung, cơn sốt đất nền 2019 chứng kiến rõ nét nhất tại Bình thuận hồi đầu năm và Thanh Hóa và Nghệ An đợt giữa năm với mức tăng từ 30-50% so với một năm trước đó.

•       Thị trường BĐS phía Nam, từ đầu năm 2019 chứng kiến sự sôi động của các khu vực như Nhơn Trạch, Long Thành (Đồng Nai), Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Phước.. tăng từ 20-30% so với thời điểm đầu năm.

 

- Các yếu tố ảnh hưởng thị trường gây mất niềm tin là việc bắt giữ Nguyễn Thái Luyện (Công ty Alibaba) cùng hàng loạt công ty bất động sản bán dự án ma bị phanh phui như vụ Phạm Thị Tuyết Nhung (Giám đốc công ty Angel Lina) hay Trần Thị Hồng Hạnh (Giám đốc công ty Hoàng Kim Land) bị bắt và vụ Giám đốc Công ty địa ốc Hưng Thịnh Phát Nguyễn Hữu Kha (29 tuổi) bị công an phong tỏa tài khoản…

•       Cùng với việc phá vỡ cam kết lợi nhuận 12% của chủ đầu tư Cocobay khiến giới đầu tư hoang mang, lo ngại về một viễn cảnh xấu có thể sẽ xảy ra tiếp theo.

Xu hướng và triển vọng BĐS 2020

Thị trường BĐS còn đà tăng trưởng tốt; vẫn có những rủi ro, bất định; thị trường BĐS tiếp tục sàng lọc, điều chỉnh và dần ổn định.
Giá cả ở phân khúc tầm trung và bình dân sẽ tăng nhẹ, nguồn cung tương đối hạn chế.
Nhu cầu ở thực tăng cùng với những sản phẩm giá trị dưới 2 tỷ sẽ nhận được nhiều sự quan tâm.

 

Bất động sản công nghiệp là điểm sáng trong năm 2020.

Nguồn: Tổng hợp